在澳洲买房，经常会听到一个术语叫6年法则（Six-year Rule）。具体如何计算，大多数买家可能不太了解。今天和大家聊一下澳洲自住房的6年法则。
6年法则是澳洲税务局为因各种原因需要离开自住房生活的人，提供的一种税务优惠政策。每个家庭在同一时间只能拥有一套房产作为自住房，自住房在售出时，不必缴纳资本利得税CGT。澳洲税局ATO规定，出售房产时，支付价格和出售价格之间的差额，成为资产收益（ Capital Gain）, 该收益需要在年度所得税申报表上申请资本利得税CGT。
6年法则是指房产买入时候，最初用于自住，并且至少居住6个月以上，然后转出租用途，而用于出租的时间，最多不能超过6年。如果只有一套房产，在6年到期之前售出，可以有机会按照自住房申请资本利得税豁免。如果房产售出交割当日超过了6年法则哪怕1天时间，也要按投资房缴税。合理运用6年法则，可以帮助我们加快积累财富的速度。
举例来说，小王2014年一月购入房产1，交割之后住了一年，2015年一月又购入了房产2，交割之后马上入住房产2，然后把房产1 用于出租。到2020年12月，也就是第一个6年快结束的时候，小王决定把房产1 出售。从2015年到2020年这段时间，小王住在房产2，理论上可以把房产1以自住房形式来销售。
税务局赋予了选择权，当屋主拥有多套房产时，重叠期有一次选择权，即选一套作为自住房。如果小王将房产1作为自住房，将来要出售房产2时， 即使住在房产2里，也无法申请豁免，因为只能选一套。定义自住房的原则可以从税务角度出发，选增值潜力最大的房产。
6年法则的免税期，只有一次机会，而且是连续的6年，不可分割处理。值得一提的是，如果在6年期间搬回来自住了2年，这个6年期限会重新开始计算。
房产税务的计算是一个复杂体系。买家在规划投资行为时，需要听取专业会计师的意见，合理规划税务问题，让澳洲房产成为我们财富增长的好伙伴。