在澳洲买房,经常会听到一个术语叫6年法则(Six-year Rule)。具体如何计算,大多数买家可能不太了解。今天和大家聊一下澳洲自住房的6年法则。


6年法则是澳洲税务局为因各种原因需要离开自住房生活的人,提供的一种税务优惠政策。每个家庭在同一时间只能拥有一套房产作为自住房,自住房在售出时,不必缴纳资本利得税CGT。澳洲税局ATO规定,出售房产时,支付价格和出售价格之间的差额,成为资产收益( Capital Gain), 该收益需要在年度所得税申报表上申请资本利得税CGT。


6年法则是指房产买入时候,最初用于自住,并且至少居住6个月以上,然后转出租用途,而用于出租的时间,最多不能超过6年。如果只有一套房产,在6年到期之前售出,可以有机会按照自住房申请资本利得税豁免。如果房产售出交割当日超过了6年法则哪怕1天时间,也要按投资房缴税。合理运用6年法则,可以帮助我们加快积累财富的速度。


举例来说,小王2014年一月购入房产1,交割之后住了一年,2015年一月又购入了房产2,交割之后马上入住房产2,然后把房产1 用于出租。到2020年12月,也就是第一个6年快结束的时候,小王决定把房产1 出售。从2015年到2020年这段时间,小王住在房产2,理论上可以把房产1以自住房形式来销售。




税务局赋予了选择权,当屋主拥有多套房产时,重叠期有一次选择权,即选一套作为自住房。如果小王将房产1作为自住房,将来要出售房产2时, 即使住在房产2里,也无法申请豁免,因为只能选一套。定义自住房的原则可以从税务角度出发,选增值潜力最大的房产。


6年法则的免税期,只有一次机会,而且是连续的6年,不可分割处理。值得一提的是,如果在6年期间搬回来自住了2年,这个6年期限会重新开始计算。


房产税务的计算是一个复杂体系。买家在规划投资行为时,需要听取专业会计师的意见,合理规划税务问题,让澳洲房产成为我们财富增长的好伙伴。


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